个人住房贷款利率1.99%，才是真正的救市

数据一：关于我国现存的个人住房贷款余额

央行发布2023年二季度金融机构贷款投向统计报告，截至2023年二季度末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%，比上年末增速低1个百分点；上半年增加1549亿元，占同期各项贷款增量的1%。2023年二季度末，房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%，增速比上年末高1.6个百分点。

三季度的数据一直没有查到，当然有空发出去的时候已经有了。　

数据二：2023年9月的银行整存整取的平均利率

数据三：世界各地房贷利率排行

数据四：中美银行盈利能力对比

4.1 中美银行2022年净利率

中国工商银行：16.9%

中国建设银行：15.1%
中国农业银行：15.2%
中国银行：17.0%
美国银行：6.3%
富国银行：7.0%
摩根大通：6.4%
花旗集团：6.1%

4.2 2022年中美四大银行的利息收入占总收入比率对比如下：

中国工商银行：76%

中国建设银行：76%
中国农业银行：73%
中国银行：77%
美国银行：61%
富国银行：63%
摩根大通：60%
花旗集团：58%

4.3 2022年中美四大银行的房贷利息利润占总利润比率对比如下：

中国工商银行：30%
中国建设银行：28%
中国农业银行：27%
中国银行：31%
美国银行：12%
富国银行：14%
摩根大通：11%
花旗集团：10%

二、闲话一下个人观点

观点一：银行是成熟的金融服务业，本就不应该享有高额的净利率

银行是成熟的金融服务业，从成本结构上来看，实体银行的作用已经大幅度下降，线上银行已经成为主流形式，随着我国老百姓的知识能力和数码技能的提升，银行将逐步成为一个高度智能化的工作。类似于百度这样的工具，作为这样的中介工具，并且智能化将进一步提高的组织，我个人认为：不应该享有高额的净利率，其净利率普遍应该在5%左右，不是现在的15%~17%；当然很多人会说，我国银行的控股方是财政体系，财政需要利用大额分红才能做好经济调配，而我想说的是，如果都靠这块来做收入，财政系统看来是没人了。。。同时银行业成为了不思进取的企业。

观点二：中国银行业吞噬了实体经济及老百姓的利润

银行作为旱涝保收的经济主体，从收入及利润上来看，银行本质上就是在吞噬实体经济及老百姓，中国银行的主要收入和利润来源大多数来自于利息收入（超过75%，美国主要银行在60%左右），所辖制的收入及利润，基本上都是对实体经济的放款以及对个人贷款的释放，这种左手倒右手的生意是我国银行的主要收入及利润来源，而这样无技术含量的工作给银行创造了巨额利润，倘若能够将银行的息差进一步降低，虽然银行的利润下滑了，但就实体经济和老百姓而言将会成为实质性的优惠。而银行本生的盈利能力应该围绕自我创新和自我优化，不应该是利用这样的无技术水平工作实现超额利润。而我认为这一块的利润率就不应该超过1%（特制息差利润），雷同贸易类型收入。

观点三：个人房贷，长期锁定老百姓的基本盘和信心

房子在中国老百姓的心中，具有不可取代的作用，而对应房贷利率其实老百姓生活的基本盘，有一个稳定的低成本的基本盘，其实对于老百姓的生活有强大的信心稳固作用，同时有一个专属的低息环境，也非常有利于老百姓进行生活改善。

从我个人的观点上来看，个人住房贷款利率要做一个专项调控，当然也要结合低成本资金情况而定，而从我的心理预期上看：

强动力：世界最低值（数据三中）

可实现：世界中位线（数据三中）

退而求其次：2.99%，5年期贷款利率+10%

三、总结

1. 房地产的预期已经归0，国家啥政策目前来看都不好使，二季度个人住房贷款额度还会持续同比下降0.7%；大家心里已经存在强预期，未来房地产市场不可能会在蓬勃发展，且房产税仍旧是一把达摩克利斯之剑悬在脑顶；

2. 当下的核心就是要恢复老百姓的强信心，目前来看的利率调节，根本起不到效果，举个例子消费贷3.3%，10年过本，房贷利率LPR4.2%，核心竞争力在哪里？而且LPR本质还是会随着时局的发展变化而变化；而真正的信心要强地基，把基本盘锁死；

3. 基本盘：长期稳定的1.99%~2.99%的房贷利率，甚至更低，将会成为真正的政策有效盘，银行被剥离了一部分利润，但老百姓拥有了一个稳定的生活保障盘。

4. 银行利润减少怎么办，财政口净收入减少怎么办：银行业务创新提升非息收入才是核心关键，现在的银行如同养老单位，要创新没创新，要核心没核心