房地产营业税税率是多少（个人买卖住房税费详解）

买卖房屋一直备受老百姓关注，针对房产交易中各种税费如何缴纳，本文将通过区分交易对象、交易类型，推出房地产交易税费系列宣传辅导指引，带来清晰详细的解读。满满干货建议收藏，了解政策不迷路。

本期带大家了解个人买卖住房税费政策。

01

个人买卖住房双方涉及哪些税费？

买方（受让方）：契税、印花税（暂免）

卖方（转让方）：增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、土地增值税（暂免）、印花税（暂免）

02

买方交易过程中税费该怎么交？

1.契税：应纳税额=计税价格×适用税率

注：①计征契税的成交价格不含增值税，要换算成不含增值税价格计算契税。

②家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

2.印花税：个人销售或购买住房暂免征收印花税。

03

卖方交易过程中税费该怎么交？

情况①

住房购买不满2年，需要缴纳如下税费：

1.增值税及附加：

应纳税额=计税价格×5.6%

2.个人所得税：

※提供原值凭证的，应纳税额=（计税价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

※未提供原值凭证的，应纳税额=计税价格×1%

3.土地增值税：

个人销售住房暂免征收土地增值税

4.印花税：

个人销售或购买住房暂免征收印花税

注意：

1. 增值税是价外税，出售全价要换算成不含税价格，增值税计税价格=出售全价/（1+5%）。

2. 附加税减按50%优惠政策截至2027年12月31日，所以增值税及附加按照5.3%计算。

3. 计算个人所得税，计税价格不含增值税。

情况②

住房购买满2年（含2年）不满5年，需要缴纳如下税费：

1.增值税及附加：

免征增值税及附加

2.个人所得税：

※提供原值凭证的，应纳税额=（计税价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

※未提供原值凭证的，应纳税额=计税价格×1%

3.土地增值税：

个人销售住房暂免征收土地增值税

4.印花税：

个人销售或购买住房暂免征收印花税

情况③

住房购买满5年（含5年），需要缴纳如下税费：

1.增值税及附加：

免征增值税及附加

2.个人所得税：

⊙如果是“家庭唯一生活用房”：免征

⊙如果不是“家庭唯一生活用房”：

※提供原值凭证的，应纳税额=（计税价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

※未提供原值凭证的，应纳税额=计税价格×1%

3.土地增值税：

个人销售住房暂免征收土地增值税

4.印花税：

个人销售或购买住房暂免征收印花税

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

自2019年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人，对小型微利企业和个体工商户，按照税额的50%减征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。

自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。

04

政策依据有哪些？

1.《中华人民共和国契税法》

2.《中华人民共和国个人所得税法》

3.《中华人民共和国印花税法》

4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

5.《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

6.《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

7.《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

8.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

9.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

10.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税〔2008〕137号）

11.《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

12.《关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（苏财税〔2019〕15号）

13.《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第10号）

14.《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）

15.《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号）

16.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）居民换购住房个人所得税政策延期到2025年12月31日

17.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

个人住宅交易税费一览表

给您举个例子：张三2023年转让自己名下位于天津市区的一套住房给李四，购房时间不满2年，面积为100平方米，转让的价格为105万元，原购入价为70万元，假设购入时及转让时缴纳的税金、合理费用合计为15万元。该住房为李四购买的家庭唯一住房，那么张三和李四分别需要缴纳的税费如下：（天津市个人转让住房的，个人所得税核定征收率为1%）

张三需要缴纳以下税费：

1.增值税：105÷（1+5%）×5%=5（万元）

2.城市维护建设税：5×7%×50%=0.175（万元）

3.教育费附加：5×3%×50%=0.075（万元）

4.地方教育附加：5×2%×50%=0.05（万元）

5.个人所得税：

①若张三能提供完整准确的房屋原值凭证，按差额计税方式

[（105-5）-70-15]×20%=3（万元）

②若张三不能提供完整准确的房屋原值凭证，按核定征收率计算方式

（105-5）×1%=1（万元）

6.土地增值税及印花税：均暂免征收。

最终，张三需要缴纳的税费合计为8.3万元（或6.3万元）

李四需要缴纳以下税费：

1.契税：105÷（1+5%）×1.5%=1.5（万元）

2.印花税：暂免征收。