房地产评估—市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值等

（一）市场价值

市场价值简称市值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

市场价值还有一些隐含前提，包括：①市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价。例如，房地产开发企业可能对与其土地相邻的一块狭长土地比别人更感兴趣，因为有了该块土地后，他就能更充分地进行整体开发。②既不过于乐观又不过于保守。③最高最佳利用。④继续利用。

（二）投资价值

投资价值是估价对象对某个特定单位或个人的价值。

某一房地产的市场价值与投资价值相比较：

①市场价值是指该房地产对典型投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数投资者的观点）的价值，即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；

②投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。

③在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

（三）现状价值

现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。

这里所说的某一特定时间，通常为现在，但不一定是现在。

当为现在时，现状价值就是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。

在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

另外，在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。

（四）快速变现价值

快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。

快速变现价值一般低于市场价值。

（五）谨慎价值

谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。

谨慎价值通常低于市场价值。

（六）残余价值

残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值。

非继续利用不一定是到估价对象的使用寿命结束，往往是在使用寿命结束之前，因此残余价值通常低于市场价值。残余价值与通常意义上的残值有所不同，残值是估价对象在使用寿命结束时的残余价值。因此，残余价值大于或等于残值，残值是残余价值的一种特例，仅是在估价对象使用寿命结束时，残余价值等于残值。